Advokátní kancelář JUDr. Michal Filouš
  • AKTUALITY
  • KANCELÁŘ
    • O nás
    • Kariéra / Stáže / Výzvy
  • PRÁVNÍ SLUŽBY
    • Podnikatelský a firemní balíček
    • Pro obchodní společnosti
    • Koupě domu, bytu a stavba vlastního bydlení
    • Právo nemovitostí
    • Správní právo a veřejné zakázky
    • GDPR
    • Pracovní právo
    • Občanské právo
    • Stavební právo
  • LIDÉ
    • JUDr. Michal Filouš
    • doc. JUDr. Michal Petr, Ph.D.
    • Mgr. Tomáš Petr
    • Mgr. Nela Markusíková
    • Mgr. Kristina Lošťáková
    • Pavla Behrová
  • KONTAKT
  • PŘÍPADOVÉ STUDIE
  • OCHRANA SOUKROMÍ
  • AKTUALITY
  • KANCELÁŘ
    • O nás
    • Kariéra / Stáže / Výzvy
  • PRÁVNÍ SLUŽBY
    • Podnikatelský a firemní balíček
    • Pro obchodní společnosti
    • Koupě domu, bytu a stavba vlastního bydlení
    • Právo nemovitostí
    • Správní právo a veřejné zakázky
    • GDPR
    • Pracovní právo
    • Občanské právo
    • Stavební právo
  • LIDÉ
    • JUDr. Michal Filouš
    • doc. JUDr. Michal Petr, Ph.D.
    • Mgr. Tomáš Petr
    • Mgr. Nela Markusíková
    • Mgr. Kristina Lošťáková
    • Pavla Behrová
  • KONTAKT
  • PŘÍPADOVÉ STUDIE
  • OCHRANA SOUKROMÍ
10.2.2022  |  Autor: JUDr. Michal Filouš

Nesnažte se skrýt vady bytu či domu při prodeji. Ví to i Váš realitní makléř?

abandoned-ga8f92e675_1920

Již od 3. března 2020 je účinný zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Jakkoli byl tento zákon očekáván s nadějí, že přispěje ke zlepšení zejména nekalých praktik při prodeji nemovitostí, nevnímám to tak.

Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje, nebo s nímž je spojeno, oprávnění užívat, nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání, nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch závadách či omezeních, o nichž realitní zprostředkovatel věděl, nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

Zatajovat vady je zbytečné – a nebezpečné

Zpravidla realitní kancelář do své provize zahrnuje i právní servis související s převodem nemovité věci. Bohužel se neustále ve své praxi setkáváme s šablonovými kupními smlouvami, které realitní kanceláře ve stejné formě používají jak pro stranu prodávající, tak pro stranu kupující. A realitní zprostředkovatelé ve snaze rychle prodat nekorektně informují zájemce o koupi o faktických vadách prodávané nemovité věci. Často se jedná o plísně, nefungující komín, zcela závadnou izolaci a podobně. Nejčastěji pak neinformují o těch závadách, které při jedné prohlídce, navíc třeba v letních měsících, kupující objektivně zjistit nemůže. Namísto toho, aby realitní kancelář narovinu všechny vady uvedla, mlží. Obdobně se na doporučení realitní kanceláře chová i prodávající a v mylné naději, že si kupující vad nevšimne a on prodá věc za jim požadovanou kupní cenu, vady věci zatají. Ruku na srdce, při dnešní poptávce je takové jednání naprosto zbytečné. Následně dojde k převodu nemovité věci, samozřejmě k uhrazení provize za zprostředkování, a po několika měsících se kupující obrátí na prodávající stranu s nárokem na uplatnění slevy z kupní ceny standardně v rozsahu několika statisíc korun a více z důvodu vad na koupené nemovité věci.

Při provizi realitní kanceláře v rozsahu například 80.000 až 180.000,- Kč se pak prodávající diví, že realitní kanceláří připravená kupní smlouva neobsahovala ujednání o vadách nemovité věci. Nastává tak střet zbraní a fáze tvrzení, „my jsme Vám to říkali“ na straně prodávajícího a „nic takového jste nám neříkali“ na straně realitní kanceláře, nebo na straně kupujícího. Výsledek je však jednoznačný, soudy nároky z vad prodaných nemovitých věcí v podobě uplatnění slevy z kupní ceny zpravidla bez dalšího přiznávají, za podmínky, že kupující v postavení žalobce zpravidla např. znaleckým posudkem prokáže, že nemovitá věc měla vady již v době uzavření kupní smlouvy, což znalecké posudky ve většině případů jednoznačně prokážou.

Komu straní realitní makléři?

V roce 2021 jsme se namátkou setkali například se slevou z kupní ceny z důvodu poruchy komína (komín zkrátka nefungoval) ve výši 400.000,-Kč dobrovolně zaplaceno, se slevou z důvodů plísní (sleva 100.000) – dobrovolně zaplaceno, se slevou 300.000,-Kč z důvodu špatné střešní izolace. Ve všech případech prodávající ani realitní kancelář tyto závady do kupní smlouvy neuvedly, přičemž by fakticky kupující nemovité věci koupili i s těmito závadami, a to snad i za stejnou cenu, za kterou fakticky nemovité věci koupili. Samozřejmě pak kupující využili svého oprávnění z vad koupené nemovité věci a byli úspěšní. Jen výjimečně lze najít smlouvy připravené realitní kanceláří a najít v nich popisy závad prodávané nemovité věci. Taková ujednání v kupních smlouvách zkrátka velmi často nejsou, ač by tam být měla.

Tedy realitní kancelář, která zpravidla zajišťuje právní servis u smluvního advokáta by měla klientům sdělit, že advokát poskytuje právní služby zpravidla realitní kanceláři a nemůže současně dbát všech oprávněných zájmu strany kupující a strany prodávající. Jen promile účastníků kupního vztahu za účasti realitní kanceláře si nechají smlouvu zkontrolovat nezávislým advokátem, přičemž taková kontrola je může ochránit před možnými potížemi v budoucnu. Podpisem kupní smlouvy a úhradou kupní ceny není konec všem případným potížím. Á propós, pokud realitní kancelář nabízí advokátům odměnu ve výši 3.500,- Kč za sepis kupní smlouvy s úschovou při provizi realitní kanceláře ve výši 150.000,-Kč, a advokát takovou službu realitní kanceláři poskytuje, není co dodat.

Proto doporučujeme prodávajícím o vadách prodávané věci kupujícího prokazatelně, tj. nejlépe písemně informovat, jen tak se prodávající vyhne budoucím potížím, které v konečném důsledku ho můžou stát nemalé, a hlavně zbytečné peníze.

Buďte ostražití.

byt kupní smlouva nemovitost reality smlouva vady nemovitostí

Autor článku: JUDr. Michal Filouš

V roce 2002 absolvoval Právnickou fakultu Univerzity Palackého v Olomouci, titul doktora práv v oblasti pracovního práva získal v roce 2008. Věnuje se zejména právu správnímu, stavebnímu, obchodnímu a ochraně osobních údajů. Specializuje se na vybrané oblasti práva občanského, trestního a obchodního se zaměřením na dotace, hospodářskou soutěž a veřejné zakázky.

Předchozí článekUž jste slyšeli o whistleblowingu?
Následující článekKoncept soutěžitele v českém a unijním právu

Na podobné téma

  • Zajištění nemovitých věcí v trestním řízení
    Zajištění majetku v trestním řízení
  • Peněžitá plnění související s nájmem bytu
    Peněžitá plnění související s nájmem bytu

Nejnovější články

  • Koncept soutěžitele v českém a unijním právu
  • Nesnažte se skrýt vady bytu či domu při prodeji. Ví to i Váš realitní makléř?
  • Už jste slyšeli o whistleblowingu?
  • Koordinace nabídek v zadávacím řízení z hlediska soutěžního práva – víc než bid rigging
  • Zajištění majetku v trestním řízení

ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ

  • Advokátní kancelář
  • Aktuality
  • Případové studie
  • Kariéra / Stáže / Výzvy

PRÁVNÍ SLUŽBY

  • Stavební právo
  • Správní právo a veřejné zakázky
  • Pro obchodní společnosti
  • Právo nemovitostí
  • Pracovní právo
  • Občanské právo

LIDÉ

  • JUDr. Michal Filouš
  • doc. JUDr. Michal Petr, Ph.D.
  • Mgr. Tomáš Petr
  • Mgr. Nela Markusíková
  • Pavla Behrová

KONTAKT

Ostravská 501/16, 77900 Olomouc
Tel.: +420 775 77 88 93
Fax: +420 588 517 407
Email: ak@akfipe.cz

INFORMACE PRO SPOTŘEBITELE

Česká advokátní komora byla dne 5. 2. 2016 pověřena Ministerstvem průmyslu a obchodu ČR mimosoudním řešením spotřebitelských sporů pro oblast sporů mezi advokátem a spotřebitelem ze Smluv o poskytování právních služeb (na základě zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele ve znění pozdějších předpisů). Internetová stránka tohoto pověřeného subjektu je www.cak.cz.
Cena právních služeb, jednotlivých právních porad, jakož i dalších forem práce advokáta je sjednávána po individuální dohodě se spotřebitelem a se zohledněním jeho nároků a požadavků a také složitosti celého případu a všech jeho souvislostí. Rovněž forma odměny je sjednávána individuálně a po dohodě s klientem.
Právní názory publikované na této webové stránce nejsou závaznými právními názory, správní orgány a soudy mohou mít názory jiné, než zde publikované.

© 2017 - Honza Žůrek,
Palec.net