Již od 3. března 2020 je účinný zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Jakkoli byl tento zákon očekáván s nadějí, že přispěje ke zlepšení zejména nekalých praktik při prodeji nemovitostí, nevnímám to tak.
Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje, nebo s nímž je spojeno, oprávnění užívat, nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání, nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch závadách či omezeních, o nichž realitní zprostředkovatel věděl, nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Zatajovat vady je zbytečné – a nebezpečné
Zpravidla realitní kancelář do své provize zahrnuje i právní servis související s převodem nemovité věci. Bohužel se neustále ve své praxi setkáváme s šablonovými kupními smlouvami, které realitní kanceláře ve stejné formě používají jak pro stranu prodávající, tak pro stranu kupující. A realitní zprostředkovatelé ve snaze rychle prodat nekorektně informují zájemce o koupi o faktických vadách prodávané nemovité věci. Často se jedná o plísně, nefungující komín, zcela závadnou izolaci a podobně. Nejčastěji pak neinformují o těch závadách, které při jedné prohlídce, navíc třeba v letních měsících, kupující objektivně zjistit nemůže. Namísto toho, aby realitní kancelář narovinu všechny vady uvedla, mlží. Obdobně se na doporučení realitní kanceláře chová i prodávající a v mylné naději, že si kupující vad nevšimne a on prodá věc za jim požadovanou kupní cenu, vady věci zatají. Ruku na srdce, při dnešní poptávce je takové jednání naprosto zbytečné. Následně dojde k převodu nemovité věci, samozřejmě k uhrazení provize za zprostředkování, a po několika měsících se kupující obrátí na prodávající stranu s nárokem na uplatnění slevy z kupní ceny standardně v rozsahu několika statisíc korun a více z důvodu vad na koupené nemovité věci.
Při provizi realitní kanceláře v rozsahu například 80.000 až 180.000,- Kč se pak prodávající diví, že realitní kanceláří připravená kupní smlouva neobsahovala ujednání o vadách nemovité věci. Nastává tak střet zbraní a fáze tvrzení, „my jsme Vám to říkali“ na straně prodávajícího a „nic takového jste nám neříkali“ na straně realitní kanceláře, nebo na straně kupujícího. Výsledek je však jednoznačný, soudy nároky z vad prodaných nemovitých věcí v podobě uplatnění slevy z kupní ceny zpravidla bez dalšího přiznávají, za podmínky, že kupující v postavení žalobce zpravidla např. znaleckým posudkem prokáže, že nemovitá věc měla vady již v době uzavření kupní smlouvy, což znalecké posudky ve většině případů jednoznačně prokážou.
Komu straní realitní makléři?
V roce 2021 jsme se namátkou setkali například se slevou z kupní ceny z důvodu poruchy komína (komín zkrátka nefungoval) ve výši 400.000,-Kč dobrovolně zaplaceno, se slevou z důvodů plísní (sleva 100.000) – dobrovolně zaplaceno, se slevou 300.000,-Kč z důvodu špatné střešní izolace. Ve všech případech prodávající ani realitní kancelář tyto závady do kupní smlouvy neuvedly, přičemž by fakticky kupující nemovité věci koupili i s těmito závadami, a to snad i za stejnou cenu, za kterou fakticky nemovité věci koupili. Samozřejmě pak kupující využili svého oprávnění z vad koupené nemovité věci a byli úspěšní. Jen výjimečně lze najít smlouvy připravené realitní kanceláří a najít v nich popisy závad prodávané nemovité věci. Taková ujednání v kupních smlouvách zkrátka velmi často nejsou, ač by tam být měla.
Tedy realitní kancelář, která zpravidla zajišťuje právní servis u smluvního advokáta by měla klientům sdělit, že advokát poskytuje právní služby zpravidla realitní kanceláři a nemůže současně dbát všech oprávněných zájmu strany kupující a strany prodávající. Jen promile účastníků kupního vztahu za účasti realitní kanceláře si nechají smlouvu zkontrolovat nezávislým advokátem, přičemž taková kontrola je může ochránit před možnými potížemi v budoucnu. Podpisem kupní smlouvy a úhradou kupní ceny není konec všem případným potížím. Á propós, pokud realitní kancelář nabízí advokátům odměnu ve výši 3.500,- Kč za sepis kupní smlouvy s úschovou při provizi realitní kanceláře ve výši 150.000,-Kč, a advokát takovou službu realitní kanceláři poskytuje, není co dodat.
Proto doporučujeme prodávajícím o vadách prodávané věci kupujícího prokazatelně, tj. nejlépe písemně informovat, jen tak se prodávající vyhne budoucím potížím, které v konečném důsledku ho můžou stát nemalé, a hlavně zbytečné peníze.
Buďte ostražití.
